Taloyhtiön toimintaa pähkinänkuoressa

28.2.2022

Taloyhtiö eli viralliselta nimeltään asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiön erityismuoto, josta säännellään asunto-osakeyhtiölaissa. Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkkeihin kuuluu se, että yhtiö omistaa ja hallitsee vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa ja tällaisessa rakennuksessa sijaitsee osakashallintaisia huoneistoja, joiden lattiapinta-alasta yli puolet on asuinhuoneistoja. Tyypillisesti asunto-osakeyhtiöt ovat kerros- ja rivitaloja, joissa on pääasiassa asuntoja. Toki asunto-osakeyhtiössä voi olla joko osakashallinnassa tai yhtiön hallinnassa lisäksi muitakin tiloja, kuten esimerkiksi liiketiloja tai varastoja.

Asunto-osakeyhtiössä osakkaat eivät siis kuitenkaan omista rakennusta tai sen seiniä, vaan osakkeita, jotka yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa tai muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa.

Asunto-osakeyhtiössä ylin päättävä toimielin on yhtiökokous, johon jokaisella yhtiön osakkeenomistajalla on oikeus osallistua. Tämä tarkoittaa sitä, että yhtiökokouksessa osakkeenomistajat päättävät kaikista yhtiötä koskevista merkittävistä asioista, kuten esimerkiksi yhtiövastikkeen määrästä ja isommista korjaushankkeista. Yhtiökokous valitsee myös hallituksen jäsenet sekä tilin- ja/tai toiminnantarkastajan sekä päättää esimerkiksi hallitukselle ja isännöitsijälle myönnettävästä vastuuvapaudesta.

Asunto-osakeyhtiöllä tulee aina olla hallitus. Hallitus johtaa yhtiön käytännön toimintaa, ja hallitus myös valitsee yhtiölle isännöitsijän, jos yhtiöjärjestyksessä näin määrätään tai yhtiökokous näin päättää. Toisaalta hallitukselle kuuluu myös isännöitsijän valvonta. Jos asunto-osakeyhtiöllä on isännöitsijä – niin kuin vähänkään isommissa yhtiöissä tyypillisesti on – hoitaa isännöitsijä hänelle lain mukaan kuuluvat tehtävät.

Myös tarkastustoiminnalla on tärkeä rooli asunto-osakeyhtiössä. Tilin- ja/tai toiminnantarkastaja valvoo kirjanpidon ja hallinnon näkökulmasta sekä hallituksen että isännöitsijän toimintaa eli mm. sitä, että yhtiön johto on toiminut asunto-osakeyhtiölain, yhtiön yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti.

Taloyhtiön toimintaa puolestaan ohjaa asunto-osakeyhtiölaki, jossa on sekä pakottavaa sääntelyä että olettamasäännöksiä, joita sovelletaan, mikäli asiasta ei ole yhtiöjärjestyksessä toisin määrätty. Asunto-osakeyhtiölain lisäksi taloyhtiöihin kohdistuu sääntelyä usealta eri suunnalta - ja nämäkin täytyy tietysti yhtiön toiminnassa ottaa huomioon.

Merkittävä dokumentti asunto-osakeyhtiössä on yhtiöjärjestys, jota usein nimitetäänkin yhtiön sisäiseksi laiksi. Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä on siis oma yhtiöjärjestyksensä, jossa määrätään esimerkiksi vastikkeen maksun perusteista kyseisessä yhtiössä. Ja mikäli halutaan poiketa lainmukaisesta kunnossapitovastuunjaosta yhtiön ja osakkaan välillä, pitää tästäkin ottaa määräys yhtiöjärjestykseen.

Järjestyssäännöissä on puolestaan määrätty taloyhtiön yhteisistä asumista koskevista ja ohjaavista säännöistä. Niillä pyritään turvaamaan ja lisäämään nimenomaan asukkaiden viihtyisyyttä ja turvallisuutta. Järjestyssäännöissä ei voida kuitenkaan kieltää mitään sellaista, joka kuuluu tavanomaiseen elämiseen, esimerkiksi lemmikkien pitämistä asunnoissa.

Ja kannattaa muistaa taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituskin, joka antaa taloyhtiön hallintoon ja viestintään paljon valmiita hyväksi koettuja malleja, joita voidaan ja kannattaa ottaa osaksi esimerkiksi hallituksen toimintaa.